В ВС пояснили, может ли застройщик заменить материалы по своему усмотрению

Должен ли застройщик нести ответственность за самовольное использование материалов, которые не предусмотрены договором с заказчиком? Каким образом можно установить, повлияло ли это на качество жилья? На эти вопросы ответил Верховный суд.

Гражданка заключила с ОАО «Ипотечная корпорация Чувашской Республики» договор долевого участия. По условиям сделки, компания взяла на себя обязательство построить и передать ей квартиру стоимостью 3 096 262 рубля. Однако, получив квартиру, ее новая владелица обнаружила ряд дефектов. Так, розетки плохо держались на стенах, а внутренние перегородки в квартире были изготовлены из пазогребневых плит, несмотря на то, что в техническом описании, которое прилагалось к договору, было зафиксировано использование кирпича для изготовления межкомнатных перегородок.

Владелица квартиры направила застройщику претензию с требованием устранить обнаруженные недостатки. Застройщик согласился закрепить электророзетки, однако перегородки менять отказался, поскольку использование пазогребневых плит для строительства межкомнатных перегородок было закреплено в проектной декларации, получившей положительное заключение госэкспертизы.

Гражданка подала на застройщика иск в суд, в котором требовала уменьшить стоимость квартиры до 3 005 233 рублей, взыскать с организации разницу в цене, расходы на производство экспертизы, неустойку за отказ устранить выявленные недостатки работ, а также 500 000 рублей в счет компенсации морального вреда, 50% от размера штрафа за неисполнение требований добровольно и расходы на оплату услуг представителя. Новочебоксарский городской суд ЧР изучил результаты проведенной экспертизы и пришел к выводу, что материал, использованный для возведения межкомнатных перегородок, действительно не соответствует условиям сделки. Застройщик при этом возражал, что в заключенном сторонами договоре предусмотрена возможность вносить незначительные изменения в проект, а также заменять используемые материалы, если такая замена не приведет к ухудшению качества объекта строительства. Суд первой инстанции отказал истице в удовлетворении требований о взыскании неустойки, поскольку не нашел доказательств того, что она обращалась к застройщику с просьбой устранить недостатки и установлением соответствующего срока. Кроме того, суд отказал заявителю во взыскании с ответчика расходов на оплату экспертизы, поскольку посчитал, что данное исследование, проведенное по инициативе истца, не было необходимым. В результате в городском суде требования истицы были удовлетворены частично.

Верховный суд Чувашской Республики не согласился с выводами нижестоящей инстанции и отменил вынесенное решение. При этом судьи исходили из того, что заявитель не доказал факта ухудшения качества объекта недвижимости в результате замены материалов, соответственно, отсутствуют основания для уменьшения стоимости квартиры.

Истица обратилась в ВС РФ, где указали, что в апелляционной инстанции бремя доказывания было ошибочно возложено на потребителя. Помимо этого, апелляция не объяснила, на каком основании был сделан вывод о том, что качество объекта долевого строительства не изменилось в результате использования другого материала. Судебное постановление было отменено, дело отправлено на пересмотр.

По словам экспертов, данное определение ВС является верным, поскольку отношения, возникающие в ходе реализации договора долевого участия, регулируются в том числе законом о защите прав потребителей, а значит бремя доказывания надлежащего качества выполненных работ следовало возложить на застройщика.